Selecionar um Empreiteiro Geral para a Construção de uma Casa Modular Pré-fabricada

Existem três tipos de tarefas de construção que necessitam  ser completadas para construir uma casa modular pré-fabricada: O trabalho no local de instalação, o trabalho de acoplagem, e as construções edificadas no local de instalação. Terá sempre que existir uma pessoa encarregada de contratar todas as pessoas envolvidas nas várias áreas de execução das diversas tarefas, para coordenar os seus prazos de concretização, e para supervisionar o seu trabalho. Essa é a tarefa de um empreiteiro-geral. O empreiteiro geral pode ser um vendedor/fornecedor de casas pré-fabricadas, um profissional independente, um parente, um amigo, ou mesmo o próprio proprietário. Pode ter anos de experiência, ou pode mesmo ser a sua primeira obra. Pode ter trabalhado em muitas casas pré-fabricadas ao longo dos anos, ou nunca ter visto uma antes. Pode ou não ser detentor de um alvará.

Como regra geral, a melhor escolha de um empreiteiro geral obedece aos seguintes critérios:

– Tem experiência e é detentor de um alvará;

– Tem experiência anterior de construção de casas pré-fabricadas ou casas modulares;

– É ao mesmo tempo o vendedor/fornecedor que vendeu a casa, ou alguém que trabalhou em grande proximidade com o vendedor/fornecedor no passado;

Vamos tentar explicar por que razão contratar um empreiteiro geral com estas credenciais servem melhor a maioria dos clientes de casas modulares ou casas pré-fabricadas. Abordaremos igualmente várias outras opções que a situação pessoal ou as inclinações específicas de um dado cliente possam tornar necessário considerar. O caminho referido posteriormente está cheio de armadilhas e buracos, os quais podem em larga medida ser evitados se os riscos forem alvo de reconhecimento antecipado, e enfrentados de maneira séria.

Porquê seleccionar um empreiteiro geral licenciado e experiente?

Em qualquer projecto de construção, o empreiteiro geral tem uma lista completa de responsabilidades e deveres que são ao mesmo tempo difíceis de executar e consumidoras de tempo. Um empreiteiro geral experiente e profissional está melhor equipado para lidar com cada uma delas de forma adequada e competente. Quando os problemas ocorrem, como acontecem em todas as profissões, e especificamente em todas as obras, é capaz de as resolver com rapidez e eficácia. Melhor ainda, tem a capacidade de diagnosticar antecipadamente os possíveis problemas à medida que o processo vai decorrendo, e trata deles antes que os mesmos se revelem uma ameaça séria. Um empreiteiro geral detentor de alvará conhece as leis que regulam a construção, o que é importante não apenas porque a lei obriga ao seu cumprimento, mas também porque protegem a saúde e segurança do cliente. Em resumo, embora seja consideravelmente muito mais fácil construir uma casa modular pré-fabricada do que edificar desde o primeiro esboço uma casa tradicional construída de acordo com os métodos convencionais, a maioria dos clientes de casas modulares pré-fabricadas beneficiam substancialmente com assistência de um empreiteiro geral experiente e profissional.

Eis algumas das mais importantes tarefas num projecto de uma casa modular pré-fabricada:

– Obter propostas de preços competitivas;

– Ajudar a determinar o âmbito do trabalho;

– Ajudar a determinar as especificações da construção;

– Seleccionar cada sub-empreiteiro e assinar um contrato em que constem, de forma detalhada, o âmbito do trabalho, as especificações de construção e o preço;

– Estabelecer e gerir os prazos para os materiais e os sub-empreiteiros, incluindo a sequência de intervenção de cada um dos sub-empreiteiros de modo a maximizar a produtividade, e reduzir a margem de conflito;

– Assegurar-se de que estão criadas as condições para a intervenção de cada sub-empreiteiro antes de lhe dar instruções para que inicie as suas tarefas;

– Rever e verificar os prazos e cumprimento dos mesmos semanalmente, de modo a poder proceder a ajustamentos que minimizem as consequências dos atrasos inevitáveis, tais como os resultantes das condições climáticas, inspecções e paragens determinadas pelos inspectores e/ou por doença;

– Assegurar-se de que o trabalho é executado em obediência a padrões industriais generalizadamente aceites, bem como merece a satisfação do cliente;

– Assegurar-se de que quaisquer problemas envolvendo garantias que ocorram depois de que cada fase do trabalho esteja completa, e de cada sub-empreiteiro ter sido pago pelo seu trabalho, são devidamente tratados e resolvidos.

Um empreiteiro-geral profissional concretiza cada uma destas tarefas de forma mais competente. Adicionalmente, um empreiteiro geral experiente faz o seguinte:

– Aborda um vasto número de sub-empreiteiros de modo a obter ofertas de preços competitivas para cada uma das fases da obra;

– Sabe que sub-empreiteiros evitar devido a conhecer-lhes o historial de pouca capacidade de execução, ou de execução deficiente, por não serem merecedores de confiança, e carecerem de valores éticos no estabelecimento de preços;

– Faz com que o desempenho dos sub-empreiteiros se desenvolva de maneira temporalmente adequada;

– Ajuda a desenvencilhar os passos burocráticos e a obter as licenças necessárias antes do efectivo início dos trabalhos de construção de uma nova casa pré-fabricada;

– Aceita a responsabilidade de construir a casa em obediência aos regulamentos de construção quando assina o pedido de licença;

– Permite-lhe mais facilmente obter financiamento da parte das entidades financiadoras que exigem a contratação de um empreiteiro geral profissional;

– Tem os seguros adequados que cobrem os riscos no caso de que qualquer coisa corra mal no local de construção, tal como um acidente que cause ferimentos ou danos pessoais graves, ou danos significativos na casa.

Porquê seleccionar um empreiteiro geral com experiência de casas modulares ou casas pré-fabricadas?

Qualquer bom construtor tradicional seguindo métodos de construção convencionais é capaz de construir uma garagem, um alpendre, um coberto, ou acabar a cave de uma casa pré-fabricada. Um construtor de alicerces não precisa de ter experiência em casas pré-fabricadas para fazer uns bons alicerces de uma casa modular desde que siga as instruções. Contudo, muitas das outras tarefas podem beneficiar grandemente do facto de o trabalho ser executado por alguém que tenha uma sólida experiência com casas modulares pré-fabricadas. O empreiteiro responsável pelos alicerces, por exemplo, deve preparar o local de instalação para a entrega e implantação dos módulos. Até mesmo os empreiteiros com longos anos de experiência em trabalhos de escavação tem por rotina subavaliar as dificuldades logísticas de manobrar módulos que são frequentemente compridos, habitualmente largos, e sempre pesados.

O trabalho de acoplagem requer conhecimentos muito especializados de construção de casas modulares pré-fabricadas. Há aspectos relacionados com os trabalhos de implementação de canalizações, instalações eléctricas, aquecimento central e ar condicionado que são específicos da construção de casas pré-fabricadas, e há muitas tarefas de carpintaria interior e exterior que envolvem capacidades inerentes às casas modulares pré-fabricadas. Empreiteiros gerais capacitados que careçam de experiência com casas modulares pré-fabricadas têm muito frequentemente problemas quando assumem trabalhos envolvendo construção modular. Os empreiteiros gerais com experiência na construção de casas pré-fabricadas por seu lado, sabem exactamente que tarefas de construção devem ser ultimadas, como as ultimar, e por que ordem, em qualquer tipo de casa ou projecto em concreto. Conseguem um suplemento de sabedoria no seu trabalho ao recorrer a sub-empreiteiros que têm eles próprios experiência concreta do que é o trabalho com casas pré-fabricadas.

Os empreiteiros gerais com experiência de casas modulares pré-fabricadas compreendem a diferença entre as suas responsabilidades no processo de acoplagem e verdadeiras questões relacionadas com garantias. Sabem quais são as expectativas dos fabricantes sobre o que lhes cabe reparar, e ajustar os componentes dos módulos que necessitam de algum trabalho adicional devido ao processo de entrega e instalação. A reparação de pequenas rachas numa parede, ajustamentos nas ligações, e o realinhamento de janelas e portas são normalmente consideradas responsabilidades do empreiteiro geral. Os empreiteiros gerais com experiência na construção de casas modulares sabem organizar o tempo e orçamentar os custos de maneira a levar o seu trabalho a bom termo de forma satisfatória.

Os empreiteiros gerais com experiência na construção de casas modulares pré-fabricadas também lhe permitem poupar dinheiro porque sabem exactamente quanto cobrar por cada tarefa específica. Não têm que almofadar os seus custos com margens extra de forma a protegerem-se da sua própria inexperiência.

Isto não implica necessariamente que um empreiteiro geral sem experiência não possa aprender. Um cliente bem informado armado com a informação constante desta série de artigos, pode ajudar a que um empreiteiro geral compreenda os aspectos únicos da construção pré-fabricada.

Porquê seleccionar vendedores/fornecedores que sejam igualmente empreiteiros gerais?

A situação ideal para alguém que compra uma casa modular pré-fabricada é trabalhar com um vendedor/fornecedor que seja também capaz de assumir as funções de um empreiteiro-geral. Ter uma pessoa responsável pela totalidade do  projecto completo pode aportar os seguintes benefícios:

– Um vendedor/fornecedor – especialmente um que tenha a vindo a construir casas modulares pré-fabricadas há vários anos – adquiriu os necessários conhecimentos de requisitos de construção;

– Um vendedor/fornecedor – especialmente um que já trabalhe com o mesmo fabricante há vários anos – sabe específica e concretamente o que o empreiteiro-geral deve fazer para proceder à acoplagem das casas modulares pré-fabricadas desse fabricante específico;

– Dado que o vendedor/fornecedor se preocupa normalmente mais com a qualidade de uma casa acabada do que qualquer outra pessoa, para além do proprietário, se assumir também as funções de empreiteiro-geral estará mais motivado para executar um trabalho de primeira qualidade em cada um dos aspectos de cada casa;

– Torna-se-lhe desnecessário entrevistar pessoas para cada uma das funções, preparar e assinar contratos separados, assegurar-se de que todas as tarefas requeridas estão abrangidas por um ou outro dos dois contratos, e mediar disputas;

– Um vendedor/fornecedor de casas modulares pré-fabricadas que também executa o trabalho de empreiteiro-geral é responsável por assegurar que os prazos e procedimentos de ambas as funções são compatibilizados e adequados;

– Já que o vendedor/fornecedor também obtém uma margem de lucro na venda da casa, pode habitualmente cobrar menos do que um empreiteiro independente que se encarregue do trabalho de empreiteiro-geral;

– Evita o problema de que o vendedor/fornecedor e o empreiteiro-geral procurem cada um por seu lado esquivar-se a responsabilidades em relação a uma questão coberta pela garantia, e tentem assacá-las à outra parte, o que é certo que terá como consequência que o prejuízo acabe por recair sobre o cliente;

Muitas pessoas orgulham-se de assumirem por administração directa o papel do empreiteiro-geral na construção das suas casas. Para esses que se sentem assim, um número cada vez mais crescente têm vindo a descobrir que a construção de casas modulares pré-fabricadas é muito mais fácil de gerir do que o processo de gerir uma casa tradicional recorrendo a processos de construção tradicionais, já que reduz as responsabilidades a um nível aceitável, e permitem um elevado nível de controle. As pessoas envolvem frequentemente familiares e amigos nos seus projectos.

Há casos em que as pessoas conseguem desembaraçar-se destas funções de modo muito adequado. Têm a personalidade certa, as capacidades de gestão adequadas, e o tempo necessário. Os seus familiares e amigos podem até ter a experiência anterior de construção que lhes permita concretizar o projecto dentro quer dos prazos quer do orçamento, o que lhes permitirá celebrar o seu sucesso numa magnífica festa de inauguração da casa. Muitas vezes, não obstante, as coisas acabam por não correr assim tão bem. Dado que pode estar a considerar contratar ou convidar parentes e amigos,  ou assumir por si próprio as funções de empreiteiro-geral, dê particular atenção às armadilhas e riscos inerentes a tal escolha.

Aqueles que acreditam que poderão economizar uma quantia significativa ao assumirem-se como empreiteiros-gerais da construção da sua própria casa descobrem mais vezes que estão errados ao fazê-lo do que o contrário.

Comparar empreiteiros-gerais

Um empreiteiro-geral competente têm um conjunto de capacidades e conhecimentos diferentes dos requeridos para um vendedor/fornecedor, e no processo de filtragem necessita de estar consciente de quais são essas diferenças. Mesmo que tenha recorrido à mesma pessoa para assumir ambas as funções, aborde as suas competências para cada uma das actividades em separado. É igualmente importante analisar as capacidades e competências de um empreiteiro-geral mesmo que já o tenha seleccionado por ser um familiar ou amigo. Ao fim e ao cabo, deve conhecer as suas fraquezas bem como os seus pontos fortes.

Se está a assumir por si próprio o papel de empreiteiro-geral, procure os sub-empreiteiros seguindo estes mesmos critérios.